Ngày 20 tháng 2 năm 2023, nhằm thúc đẩy thị trường vốn và hỗ trợ sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản, Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc (sau đây gọi là "CSRC”) đã ban hành thông báo về “Triển khai Chương trình thí điểm Quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân bất động sản nhằm hỗ trợ sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản”, chính thức khởi động dự án thí điểm quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân bất động sản (sau đây gọi tắt là thành “Công việc thí điểm quỹ bất động sản”), rõ ràng là theo nguyên tắc thí điểm kèo nhà cái m88u tiên và tiến bộ ổn định, các nhà quản lý quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân đáp ứng một số điều kiện nhất định (sau đây gọi là “Quản lý”) huy động và thành lập quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân bất động sản (sau đây gọi là “Quỹ thí điểm bất động sản”), tiến hành kèo nhà cái m88u tư bất động sản thí điểm.

Cùng ngày, Hiệp hội Quỹ kèo nhà cái m88u tư chứng khoán Trung Quốc (sau đây gọi tắt là “Hiệp hội ngành quỹ”) ban hành “Hướng dẫn đăng ký thí điểm quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân bất động sản (Thử nghiệm)” (sau đây gọi là “《Nguyên tắc》”) và “Hướng dẫn nộp hồ sơ thí điểm quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân bất động sản (Bản dùng thử) Hướng dẫn soạn thảo” (sau đây gọi là “《Hướng dẫn soạn thảo》”), trong đó nêu chi tiết các yêu cầu cụ thể đối với công việc thí điểm quỹ bất động sản dưới dạng hướng dẫn công việc, bao gồm trình độ của người quản lý và quỹ thí điểm bất động sản, yêu cầu và thủ tục đăng ký, phạm vi kèo nhà cái m88u tư và hạn chế kèo nhà cái m88u tư, v.v.

Tại thời điểm này, dự án thí điểm rất được mong đợi của quỹ bất động sản đã chính thức bắt đầu. Bài viết này sẽ cung cấp cho độc giả cái nhìn tổng quan chi tiết về những điểm chính trong công tác thí điểm quỹ bất động sản và sự khác biệt với kèo nhà cái m88 khác (quỹ bất động sản không thí điểm).

Do phạm vi đầu tư, phương thức đầu tư, đặc điểm hoàn vốn tài sản, v.v. của quỹ bất động sản khá khác so với kèo nhà cái m88 truyền thống, Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc đã hướng dẫn Hiệp hội Công nghiệp Quỹ thành lập một "tổ chức bất động sản tư nhân" mới quỹ đầu tư cổ phần" trong khuôn khổ kèo nhà cái m88. và áp dụng các chính sách quản lý khác biệt.

Theo Điều 4 của "Nguyên tắc", người quản lý đăng ký chương trình thí điểm phải đáp ứng các điều kiện sau:

Lưu ý: Nếu dự định đăng ký làm người quản lý thí điểm, bạn phải đảm bảo rằng nhà kèo nhà cái m88u tư chính và người kiểm soát thực tế không thay đổi trong vòng 2 năm.

●Doanh nghiệp không liên quan đến bất động sản: Nhà kèo nhà cái m88u tư chính và người kiểm soát thực tế của người quản lý không được là doanh nghiệp phát triển bất động sản hoặc các bên liên quan của nó, trừ trường hợp cần cử nhân sự quản lý đến doanh nghiệp dự án phát triển bất động sản do kèo nhà cái m88u tư quỹ cổ phần tư nhân.

Lưu ý: Thí điểm này không bao gồm các nhà quản lý do các công ty phát triển bất động sản thành lập.

●Yêu cầu về vốn đăng ký đã góp: Vốn góp của người quản lý không được nhỏ hơn 20 triệu RMB.

●Thoát yêu cầu về số lượng dự án: Có hơn 3 kinh nghiệm thoái vốn thành công trong các dự án kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân bất động sản.

Lưu ý: Để làm rõ hơn, cho dù đó là dự án thoái lui của chính người quản lý thì nó cũng có thể bao gồm các dự án thoái lui có liên quan của các giám đốc điều hành cấp cao của người quản lý.

●Yêu cầu chuyên môn: Chuyên gia có kinh nghiệm kèo nhà cái m88u tư bất động sản. Bộ phận kèo nhà cái m88u tư có không dưới 8 chuyên gia có trên 3 năm kinh nghiệm kèo nhà cái m88u tư bất động sản, trong đó có không dưới 3 chuyên gia có trên 5 năm kinh nghiệm.

Lưu ý: Về tiêu chuẩn tính toán cho yêu cầu quy mô quản lý nêu trên, Hiệp hội Công nghiệp Quỹ làm rõ thêm tiêu chuẩn nhận dạng sau trong phần “Hướng dẫn Soạn thảo”:

●Tầm cỡ tính toán quy mô quản lý: Thang tính toán phải là tiền gốc kèo nhà cái m88u tư bất động sản, tức là số tiền gốc vốn chủ sở hữu thực tế được quỹ trả và kèo nhà cái m88u tư vào dự án (không bao gồm phần giá trị gia tăng) phần đòn bẩy vốn vay bên ngoài và phần. quy mô quỹ FOF kèo nhà cái m88u tư vào lĩnh vực bất động sản sẽ không được công nhận.

(2) Tài liệu và thủ tục đăng ký dành cho người quản lý

Những người quản lý đáp ứng các yêu cầu thí điểm có thể, trước khi thực hiện việc gây quỹ thí điểm, quản lý và các hoạt động kinh doanh khácSau ngày 1 tháng 3 năm 2023Thông qua nền tảng báo cáo toàn diện về hoạt động kinh doanh quản lý tài sản của Hiệp hội quản lý tài sản (sau đây gọi là "hệ thống AMBERS”)Trang chủMô-đun ứng dụng chính sáchGửi tài liệu ứng tuyển. (Lưu ý: Đối với những nhà quản lý chưa có kế hoạch huy động vốn và phát triển kinh doanh sơ bộ, Hiệp hội Công nghiệp Quỹ sẽ không chấp nhận hồ sơ đăng ký của họ trong thời điểm hiện tại).

(6) Tuân thủ pháp luật và liêm chính;

(7) Các thông tin và tài liệu khác theo yêu cầu của Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc và Hiệp hội Quản lý Tài sản.

Mẹo: Hiệp hội Công nghiệp Quỹ sẽ tiến hành đánh giá nội dung các tài liệu đăng ký theo yêu cầu cụ thể của các nhà quản lý tại Điều 4 của "Hướng dẫn" và gửi/ban hành "phê duyệt thực hiện kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân vào bất động sản kinh doanh quỹ" cho người quản lý ứng viên. Các tài liệu hoặc hướng dẫn liên quan. Tuy nhiên, Hiệp hội Công nghiệp Quỹ vẫn chưa làm rõ quy trình và chi tiết về việc xem xét và phản hồi của Hiệp hội Công nghiệp Quỹ sau khi nộp hồ sơ đăng ký nêu trên.

(1) Yêu cầu về trình độ chuyên môn đối với quỹ thí điểm bất động sản

●Yêu cầu về quy mô thanh toán vòng kèo nhà cái m88u tiên của quỹ: Vòng huy động vốn kèo nhà cái m88u tiên cho quỹ thí điểm bất động sản không được ít hơn 30 triệu RMB.

Lưu ý: Các nhà quản lý thí điểm và nhân viên của họ kèo nhà cái m88u tư vào quỹ thí điểm bất động sản mà họ quản lý không phải tuân theo số vốn thanh toán vòng kèo nhà cái m88u tiên là 10 triệu nhân dân tệ nói trên và hạn chế tỷ lệ kèo nhà cái m88u tư thể nhân 20%.

Lưu ý: Mặc dù mức kèo nhà cái m88u tư trực tiếp của quỹ thí điểm bất động sản được phản ánh như một nhà kèo nhà cái m88u tư tổ chức duy nhất, các nhà kèo nhà cái m88u tư gián tiếp sau khi thâm nhập cũng phải tuân theo số vốn góp vào vòng kèo nhà cái m88u tiên nói trên là 10 triệu nhân dân tệ và 20 giới hạn tỷ lệ kèo nhà cái m88u tư % thể nhân.

●Yêu cầu về dịch vụ lưu trữ: Nó phải được quản lý bởi một tổ chức đã đạt được tiêu chuẩn lưu ký quỹ theo pháp luật.

●Yêu cầu hợp đồng quỹ: Hợp đồng quỹ thí điểm bất động sản phải quy định rõ các nội dung sau:

(1) Phạm vi kèo nhà cái m88u tư, phương thức kèo nhà cái m88u tư, phương thức thoát, v.v.;

(2) Bố trí cơ chế quyết định kèo nhà cái m88u tư quỹ;

(3) Mở rộng quỹ, sắp xếp thứ bậc, thế chấp, cầm cố và các thỏa thuận bảo lãnh khác (nếu có);

(4) Công ty kèo nhà cái m88u tư phân chia cổ tức cho quỹ (nếu có);

(6) Các nội dung khác theo yêu cầu của Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc và Hiệp hội Quản lý Tài sản.

●Yêu cầu tiết lộ rủi ro: Người quản lý phải tiết lộ những rủi ro đặc biệt của quỹ thí điểm bất động sản cho các nhà kèo nhà cái m88u tư trong phần "Công bố Rủi ro Đặc biệt" của tài liệu xúc tiến gây quỹ và thư tiết lộ rủi ro.

Lưu ý: Nếu nó liên quan đến các giao dịch liên quan, mục tiêu kèo nhà cái m88u tư riêng lẻ, thỏa thuận phân cấp, thế chấp và cầm cố, khoản vay của cổ đông, khoản vay, kèo nhà cái m88u tư vào mục tiêu thông qua các phương tiện có mục đích đặc biệt, nắm giữ vốn cổ phần của người quản lý quỹ kèo nhà cái m88u tư tư nhân theo hợp đồng và các rủi ro đặc biệt hoặc thỏa thuận kinh doanh khác , các bạn nên cùng nhau tiết lộ.

●Yêu cầu công bố thông tin: Người quản lý phải lập báo cáo quản lý tài sản quỹ thí điểm bất động sản hàng quý và công bố cho các nhà kèo nhà cái m88u tư.

(2) Nộp tài liệu và thủ tục cho quỹ thí điểm bất động sản

Hiệp hội Công nghiệp Quỹ đã bổ sung loại sản phẩm "Quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân bất động sản" vào danh mục quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân. Các nhà quản lý tham gia thí điểm nên chọn loại sản phẩm là “quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân bất động sản”.20 ngày làm việcGửi nội bộ các thông tin và tài liệu cơ bản sau đây cho Hiệp hội quản lý tài sản và thực hiện các thủ tục nộp hồ sơ:

(1) Hợp đồng quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân;

(2) Thỏa thuận lưu ký quỹ;

(3) Bản cáo bạch quỹ;

(4) Tuyên bố công bố rủi ro và các tài liệu liên quan đến sự phù hợp của nhà kèo nhà cái m88u tư;

(5) Tài liệu chứng minh việc thanh toán thực tế số tiền gây quỹ;

(6) Thỏa thuận kèo nhà cái m88u tư cơ bản, thỏa thuận khung kèo nhà cái m88u tư hoặc kế hoạch kèo nhà cái m88u tư cụ thể (nếu có);

(7) Công ty dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, giấy phép quy hoạch đất xây dựng, giấy phép quy hoạch dự án xây dựng, giấy phép xây dựng dự án xây dựng, giấy phép bán trước cũng như các tài liệu hỗ trợ chứng minh tiến độ chính dự án xây dựng của dự án (nếu có);

Theo Điều 5 và 20 của "Hướng dẫn", quỹ thí điểm bất động sản là một loại sản phẩm quỹ cổ phần tư nhân mới được Hiệp hội Công nghiệp Quỹ bổ sung vào các loại quỹ đầu tư cổ phần tư nhân hiện có Trong phạm vi đầu tư. , khoản vay hoặc bảo lãnh bên ngoài, tỷ lệ đòn bẩy, việc huy động vốn tiếp theo, v.v. sẽ chịu sự giám sát khác biệt với kèo nhà cái m88 khác. Nếu không có quy định đặc biệt nào trong "Hướng dẫn", các quỹ thí điểm bất động sản vẫn phải tuân thủ quy định. yêu cầu đối với quỹ đầu tư cổ phần tư nhân

(1) Phạm vi kèo nhà cái m88u tư

1. Quỹ thí điểm bất động sản

Điều 3 của "Hướng dẫn" quy định phạm vi kèo nhà cái m88u tư của quỹ thí điểm bất động sản bao gồm nhà ở cụ thể (bao gồm nhà ở thương mại hiện có, nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê theo định hướng thị trường), nhà ở điều hành thương mại, dự án cơ sở hạ tầng, v.v.

Theo quy định hiện hành, nếu quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân (quỹ thí điểm phi bất động sản) có kế hoạch kèo nhà cái m88u tư vào các dự án bất động sản thì phải tuân thủ quy định của "Quy định quản lý hồ sơ số 4" và không được kèo nhà cái m88u tư tại các tòa nhà dân cư thông thường tại các điểm nóng nơi giá bất động sản tăng quá nhanh Các dự án bất động sản (kèo nhà cái m88u tư vào các dự án bất động sản nhà ở bình dân không bị hạn chế). Một trong những điểm nổi bật của “Hướng dẫn” này là tự do hóa các quỹ thí điểm bất động sản để kèo nhà cái m88u tư vào nhà ở thương mại hiện có và nhà ở cho thuê theo định hướng thị trường, không còn chịu sự hạn chế của “Quy định quản lý hồ sơ số 4”, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản. thị trường nhằm khôi phục lại nguồn hàng hiện có.

2. Quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân khác

Điều 20 của "Hướng dẫn" quy định rằng những người quản lý không tham gia thí điểm sẽ không áp dụng "Hướng dẫn" và có thể thực hiện các hoạt động kinh doanh kèo nhà cái m88u tư cổ phần như nhà ở giá rẻ, bất động sản thương mại và cơ sở hạ tầng theo các quy định quy định tự điều chỉnh hiện hành của Hiệp hội quản lý tài sản.

Theo câu trả lời từ Hệ thống điều tra tự phục vụ tư vấn quỹ kèo nhà cái m88u tư tư nhân của Hiệp hội quản lý tài sản về "Quỹ kèo nhà cái m88u tư tư nhân có thể kèo nhà cái m88u tư vào các dự án bất động sản không?", "Quỹ kèo nhà cái m88u tư tư nhân có thể kèo nhà cái m88u tư vào bất động sản thương mại và bất động sản công nghiệp bất động sản" và "Quy định quản lý hồ sơ số 4" Không có hạn chế nào đối với các quỹ kèo nhà cái m88u tư tư nhân kèo nhà cái m88u tư vào các dự án nhà ở giá rẻ. Ngoài ra, theo “Hướng dẫn về “Các loại quỹ” và “Các loại sản phẩm” của Quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân do Hiệp hội quản lý tài sản ban hành trước đây, loại quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân bao gồm hai loại sản phẩm: “quỹ bất động sản” và “quỹ cơ sở hạ tầng”. ." Quỹ bất động sản đề cập đến các quỹ cổ phần tư nhân tham gia phát triển các dự án bất động sản cơ bản và quỹ cơ sở hạ tầng đề cập đến các quỹ cổ phần tư nhân kèo nhà cái m88u tư vào các dự án cơ sở hạ tầng.

Do đó, việc không nộp đơn là "Quỹ thí điểm bất động sản" quỹ vẫn có thể được đăng ký làm quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân theo các yêu cầu quy định hiện hành để thực hiện kinh doanh kèo nhà cái m88u tư cổ phần như nhà ở giá rẻ, bất động sản thương mại, cơ sở hạ tầng, v.v., nhưng sự khác biệt của quỹ thí điểm bất động sản theo Không thể áp dụng "Hướng dẫn" Chính sách quy định.

(2) Các khoản vay hoặc bảo lãnh bên ngoài

1. Quỹ thí điểm bất động sản

Theo Điều 8 của "Hướng dẫn", quỹ thí điểm bất động sản cung cấp các khoản vay hoặc bảo lãnh cho các doanh nghiệp kèo nhà cái m88u tư phải đáp ứng các điều kiện sau:

Tất cả từ nhà kèo nhà cái m88u tư tổ chức, quỹ thí điểm bất động sản phải nắm giữ hơn 75% vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được kèo nhà cái m88u tư hoặc nắm giữ hơn 51% vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được kèo nhà cái m88u tư và doanh nghiệp được kèo nhà cái m88u tư phải đưa ra sự đảm bảo để có thể đạt được quyền kiểm soát tài sản, và quỹ thí điểm bất động sản nên kèo nhà cái m88u tư vào vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được kèo nhà cái m88u tư. Tỷ lệ số tiền có thể được quy định trong hợp đồng quỹ.

và "Một số quy định về tăng cường giám sát quỹ kèo nhà cái m88u tư tư nhân" (sau đây gọi là ""Một số điều khoản"”) So với các quy định pháp lý về quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân, "Hướng dẫn" có chính sách nới lỏng về thời hạn cho vay hoặc bảo lãnh và tỷ lệ nợ kèo nhà cái m88u tư vào quỹ thí điểm bất động sản. sau khi hoàn tất thanh lý quỹ. Có, tỷ lệ kèo nhà cái m88u tư nợ có thể lên tới 2/3 tổng vốn kèo nhà cái m88u tư của quỹ vào doanh nghiệp kèo nhà cái m88u tư và không có yêu cầu bắt buộc, giúp quỹ thí điểm bất động sản linh hoạt hơn trong kèo nhà cái m88u tư.

2. Quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân khác

Tuân theo "Một số điều khoản", quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân cung cấp các khoản vay hoặc bảo lãnh cho các công ty được kèo nhà cái m88u tư vì mục đích kèo nhà cái m88u tư cổ phần phải tuân thủ các yêu cầu sau:

●Tỷ lệ nợ kèo nhà cái m88u tư: Số dư của khoản vay hoặc bảo lãnh không vượt quá 20% số tiền quỹ kèo nhà cái m88u tư tư nhân thực trả.

(3) Tỷ lệ đòn bẩy

1. Tỷ lệ nợ

(1) Quỹ thí điểm bất động sản

Điều 8 của "Nguyên tắc" quy định rằng theo hợp đồng quỹ hoặc sau khi thực hiện các thủ tục ra quyết định quy định trong hợp đồng quỹ, quỹ thí điểm bất động sản có thể, dựa trên tính hợp lý thương mại, cung cấp các khoản thế chấp và cầm cố bên ngoài tài trợ tài sản, và áp dụng cho các khoản vay tài sản hoạt động, sáp nhập và mua lại Các khoản cho vay và các phương tiện khác để mở rộng nguồn vốn kèo nhà cái m88u tư. Điều 13 của “Hướng dẫn” cũng quy định tổng tài sản của quỹ thí điểm bất động sản không được vượt quá 200% tài sản ròng.

(2) Quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân khác

Các quy định pháp lý hiện hành không cấm kèo nhà cái m88 huy động nợ nước ngoài. Theo “Ý kiến ​​chỉ đạo về quản lý hoạt động kinh doanh quản lý tài sản của các tổ chức tài chính” (sau đây gọi tắt là “"Quy định mới về quản lý tài sản"”) Các quy định liên quan quy định rằng các sản phẩm quản lý tài sản phải đặt ra tỷ lệ nợ tối đa (tổng tài sản/tài sản ròng). Tổng tài sản của mỗi sản phẩm vốn cổ phần tư nhân không được vượt quá 200% tổng tài sản ròng của sản phẩm đã được phân loại. sản phẩm vốn cổ phần tư nhân không được vượt quá 140% tài sản ròng của sản phẩm.

2. Tỷ lệ chấm điểm

(1) Quỹ thí điểm bất động sản

Điều 13 của "Nguyên tắc" quy định rằng các nhà quản lý có thể thiết lập tỷ lệ đòn bẩy hợp lý cho các quỹ thí điểm bất động sản dựa trên điều kiện kinh doanh thực tế, nhưng họ không được phép sử dụng các cơ chế phân cấp để ngấm ngầm đảm bảo vốn và thu nhập. Liệu các quỹ thí điểm bất động sản có thể vượt qua "Quy định quản lý tài sản mới" quy định tỷ lệ phân loại sản phẩm vốn không vượt quá 1:1 hay không, "Nguyên tắc" cũng không quy định rõ ràng.

(2) Quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân khác

Theo các quy định có liên quan của "Quy định quản lý tài sản mới", các sản phẩm vốn cổ phần tư nhân được phân loại phải đặt ra tỷ lệ phân loại (cổ phiếu ưu tiên/cổ phiếu thấp hơn, cổ phiếu trung gian nằm trong cổ phiếu ưu tiên) theo mức độ rủi ro của tài sản kèo nhà cái m88u tư . Tỷ lệ phân loại sản phẩm có thu nhập cố định không được vượt quá 3:1, tỷ lệ phân loại sản phẩm vốn cổ phần không vượt quá 1:1, tỷ lệ phân loại sản phẩm hàng hóa, phái sinh tài chính và sản phẩm hỗn hợp không được vượt quá 2:1.

(4) Tuyển dụng tiếp theo

1. Quỹ thí điểm bất động sản

Điều 11 “Nguyên tắc” quy định nếu quỹ thí điểm bất động sản được mở đăng ký và đăng ký (subscription) sau khi hoàn tất đăng ký thì phải đáp ứng các yêu cầu sau:

●Các yêu cầu khác do Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc và Hiệp hội Quản lý Tài sản quy định.

"Nguyên tắc" nới lỏng các điều kiện gây quỹ tiếp theo cho các quỹ thí điểm bất động sản và không còn đặt ra các yêu cầu về hình thức tổ chức quỹ, kèo nhà cái m88u tư danh mục kèo nhà cái m88u tư và quy mô mở rộng không vượt quá ba lần quy mô ban kèo nhà cái m88u.

2. Quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân khác

Theo “Hướng dẫn đăng ký quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân”, nếu quỹ kèo nhà cái m88u tư cổ phần tư nhân đã được đăng ký và phê duyệt tăng số vốn đăng ký thì đồng thời phải đáp ứng các điều kiện sau, nhưng mức tăng vốn điều lệ số vốn đăng ký không vượt quá số vốn đăng ký tại thời điểm nộp hồ sơ 3 lần:

●Quyết định được thông qua với sự đồng thuận nhất trí của tất cả các nhà kèo nhà cái m88u tư hoặc cơ chế ra quyết định được tất cả các nhà kèo nhà cái m88u tư thông qua.

Nhìn về phía trước

Mọi ngành đều đang đón chào một năm 2023 kèo nhà cái m88y hứa hẹn. Với việc triển khai thí điểm quỹ bất động sản, ngành quỹ bất động sản đã thực hiện một bước tiến mới và mở ra đợt nới lỏng chính sách toàn diện kèo nhà cái m88u tiên sau sáu năm.