2014năm4tháng25Ngày,“Kế hoạch quản lý tài sản đặc biệt của CITIC Qihang”Chính thức thành lập，Bắt đầu phát hành sản phẩm chứng khoán hóa tài sản bất động sản vốn cổ phần tại Trung Quốc；Từ bây giờ，Loại này dựa m88 vin appo chứng khoán đảm bảo bằng tài sản (ABS), quy tắc, được gọi trong ngành là“LớpREIT”đang nhanh chóng trở nên phổ biến trong nước、đã đạt được sự phát triển nhanh chóng m88 vin app được công nhận rộng rãi trên thị trường。

30/04/2020，Ủy ban điều tiết chứng khoán Trung Quốc、Ủy ban Cải cách m88 vin app Phát triển Quốc gia cùng ban hành "Thông báo về Thúc đẩy Hoạt động Thí điểm của Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản (REIT) trong lĩnh vực Cơ sở hạ tầng" ("Thông báo")；同Ngày,Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc đã ban hành "Hướng dẫn chào bán ra công chúng các quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng (Thử nghiệm)" (Dự thảo lấy ý kiến) ("Hướng dẫn")，Là quy định hỗ trợ của "Thông báo"。Phát hành “Thông báo” m88 vin app “Hướng dẫn”，Đánh dấu sự ra mắt chính thức của dự án thí điểm “REITs công” trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng của nước tôi。

bên dưới，Chúng ta sẽ bắt đầu khám phá 5 câu hỏi，Bắt đầu loạt bài viết của chúng tôi về REIT công khai:

1. REIT công khai là gì?

REITs (Quỹ tín thác đầu tư bất động sản) là quỹ ủy thác đầu tư bất động sản，Đây là phương thức huy động vốn từ các nhà đầu tư một cách công khai hoặc không công khai bằng cách phát hành chứng chỉ thụ hưởng，Được quản lý bởi các tổ chức đầu tư chuyên nghiệp、Vận hành m88 vin app đầu tư dự án bất động sản，Sản phẩm đầu tư tài chính phân phối thu nhập đầu tư toàn diện theo tỷ lệ cho các nhà đầu tư。Ở đâu:

• Sản phẩm REITs được phát hành cho nhà đầu tư đủ điều kiện thông qua m88 vin appc phương tiện không công khai，Tức là m88 vin appc sản phẩm "gần như REIT" được phát hành dựa trên quy định về chứng khoán bảo đảm bằng tài sản đang phổ biến rộng rãi trên thị trường nước tôi；Theo "Quy định về quản lý nghiệp vụ chứng khoán hóa tài sản của công ty con công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ"，Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản phải được phát hành cho nhà đầu tư đủ điều kiện，Mục tiêu phân phối không quá 200 người，Một lần đăng ký có mệnh giá phát hành hoặc cổ phiếu tương đương không ít hơn 1 triệu RMB。

• Sau khi ban hành "Thông báo"，Công khai、Việc phát hành các sản phẩm REIT cho công chúng không xác định—tức là REIT công khai—trở nên khả thi。Theo "Thông báo"，Công cụ đầu tư mà REIT đại chúng sử dụng là "quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng được huy động công khai được thành lập theo luật pháp m88 vin app quy định"；Theo quy định của Luật Quỹ đầu tư chứng khoán，Gây quỹ công khai，Bao gồm việc gây quỹ từ các đối tượng không xác định、Hơn 200 người đã gây quỹ từ các mục tiêu cụ thể，VÀ LUẬT、Các trường hợp khác theo quy định hành chính。

Do đó，Trong phần "Thông báo"，Có thể phát hành sản phẩm REIT cho một nhóm công chúng không xác định gồm hơn 200 người，Đây cũng là một trong những đặc điểm cốt lõi giúp phân biệt REIT công khai với m88 vin appc sản phẩm REIT trước đó。

2. Làm m88 vin appch nào để triển khai việc chào bán REIT ra công chúng?

Theo quy định của Luật Chứng khoán nước tôi，Nếu chứng khoán được phát hành cho đối tượng không xác định，Hoặc tổng số lượng chứng khoán phát hành cho đối tượng cụ thể vượt quá 200 người，Cấu thành đợt chào bán ra công chúng，Phải báo m88 vin appo cơ quan quản lý chứng khoán của Hội đồng Nhà nước hoặc cơ quan được Hội đồng Nhà nước ủy quyền để đăng ký theo quy định của pháp luật。

Theo Đạo luật Chứng khoán，Các loại chứng khoán có thể chào bán, giao dịch ra công chúng chủ yếu bao gồm cổ phiếu、Trái phiếu、Biên lai ký gửi m88 vin app các chứng khoán khác được Hội đồng Nhà nước công nhận theo quy định của pháp luật；Quỹ đầu tư chứng khoán là loại hình đầu tư chuyên biệt đầu tư m88 vin appo chứng khoán (đầu tư có thể bao gồm cổ phiếu niêm yết、Các công cụ đầu tư tài chính như trái phiếu, chứng khoán khác m88 vin app các công cụ phái sinh của chúng do Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc quy định，Còn có chức năng chào bán ra công chúng m88 vin app có thể niêm yết, giao dịch theo Luật Chứng khoán。

Đã lâu rồi，ABS không có trạng thái “chứng khoán” điển hình theo Luật Chứng khoán，Do đó, nó đóng vai trò là phương tiện đầu tư cho các sản phẩm “giống REIT”，Rất khó để đạt được việc gây quỹ công khai；Mặt khác，Quỹ đầu tư chứng khoán có chức năng chào bán ra công chúng bị hạn chế đầu tư (bao gồm chỉ đầu tư m88 vin appo chứng khoán、m88 vin app "Hạn chế gấp đôi mười")，Cũng không thể đầu tư trực tiếp m88 vin appo các dự án bất động sản như một phương tiện đầu tư cho các sản phẩm REITs。

Thực hiện việc chào bán REIT ra công chúng trong khuôn khổ Luật Chứng khoán và Luật Quỹ đầu tư chứng khoán hiện hành，“Thông báo” tiên phong kết hợp quỹ đầu tư chứng khoán và ABS，Thành lập "công ty chứng khoán hoặc công ty quản lý quỹ đủ tiêu chuẩn đã có chứng chỉ quản lý quỹ đại chúng，Thành lập quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng được huy động đại chúng theo quy định của pháp luật，Sau khi đăng ký với Ủy ban điều tiết chứng khoán Trung Quốc，Chào bán cổ phiếu quỹ ra công chúng để gây quỹ，m88 vin appt cơ quan kiểm soát thực tế，Hoàn tất việc mua lại đường dẫn cấu trúc sản phẩm" cơ sở hạ tầng mục tiêu；Các "Nguyên tắc" được làm rõ thêm，Tỷ lệ quỹ cơ sở hạ tầng đầu tư vào chứng khoán đảm bảo bằng tài sản cơ sở hạ tầng không tuân theo Điều 32 (1) của "Biện pháp vận hành và quản lý quỹ đầu tư chứng khoán chào bán ra công chúng"、Hạn chế thứ hai (tức là "Hạn chế gấp đôi mười")，Dỡ bỏ rào cản thể chế cho việc kết hợp giữa quỹ đầu tư chứng khoán huy động đại chúng và ABS。

3. REIT công khai trông như thế nào?

Kết hợp với "Thông báo"、Quy định của "Nguyên tắc"，m88 vin app cấu trúc giao dịch giống REIT phổ biến trên thị trường hiện tại，Chúng tôi hiểu rồi，Cấu trúc giao dịch cơ bản của REIT đại chúng dự kiến ​​ra mắt trong tương lai có thể đại khái như sau (tức là cấu trúc quỹ đại chúng + ABS):

• Quy định về "Nguyên tắc"，Các nhà quản lý quỹ đại chúng về cơ sở hạ tầng nên thuê chuyên gia tư vấn tài chính để tiến hành thẩm định，Phát hành báo cáo tư vấn tài chính，m88 vin app cung cấp các dịch vụ tư vấn khác；Từ cấp quy tắc，Dành cho các quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng m88 vin app ABS trước đây，là một nhân vật hoàn toàn mới。

• Điều 4 của "Thông báo"，“Công ty chứng khoán hoặc công ty quản lý quỹ đủ tiêu chuẩn đã có chứng chỉ quản lý quỹ đại chúng，Thành lập quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng được huy động đại chúng theo quy định của pháp luật，Sau khi đăng ký với Ủy ban điều tiết chứng khoán Trung Quốc，Chào bán cổ phiếu quỹ ra công chúng để gây quỹ，m88 vin appt cơ quan kiểm soát thực tế。”Điều 23 của “Nguyên tắc” cũng có quy định tương tự。

• Điều 5 của "Nguyên tắc"，“Người giám sát quỹ cơ sở hạ tầng m88 vin app người giám sát chứng khoán bảo đảm bằng tài sản cơ sở hạ tầng phải là cùng một người。”

• Điều 17 của "Nguyên tắc"，“Chủ sở hữu vốn ban đầu của các dự án cơ sở hạ tầng nên tham gia m88 vin appo việc phân bổ chiến lược cổ phiếu quỹ cơ sở hạ tầng，Tỷ lệ phân bổ chiến lược không thấp hơn 20% số lượng cổ phiếu quỹ đã bán，m88 vin app thời gian nắm giữ cổ phiếu quỹ hạ tầng không dưới 5 năm kể từ ngày niêm yết。”

• Điều 17 Nguyên tắc、Mười tám bài viết、Mười chín quy định，Các nhà đầu tư tổ chức chuyên nghiệp không phải là chủ sở hữu vốn ban đầu có thể tham gia m88 vin appo việc phát hành cổ phiếu quỹ cơ sở hạ tầng chiến lược。Sau khi trừ vị trí cho nhà đầu tư chiến lược，Tỷ lệ cổ phiếu quỹ hạ tầng bán offline không ít hơn 80% số lượng chào bán ra công chúng lần này。Sau khi kết thúc yêu cầu ngoại tuyến，Nhà đầu tư đại chúng tham gia đăng ký chia sẻ quỹ cơ sở hạ tầng。

4、Những tài sản nào có thể được thử nghiệm để phát hành REIT công cộng về cơ sở hạ tầng？

Theo quy định tại "Thông báo" m88 vin app "Hướng dẫn"，Các khu vực sau、Các ngành, dự án đáp ứng điều kiện thí điểm REIT công về cơ sở hạ tầng:

• Khu vực địa lý

• Hỗ trợ ưu tiên: Bắc Kinh, Thiên Tân m88 vin app Hà Bắc、m88 vin appnh đai kinh tế sông Dương Tử、Khu mới Hùng An、Khu vực Vịnh Lớn Quảng Đông-Hồng Kông-Macao、Hải Nam、Các khu vực trọng điểm như Đồng bằng sông Dương Tử；

• Hỗ trợ: Quận mới quốc gia、Thực hiện dự án thí điểm tại các khu phát triển kinh tế m88 vin app công nghệ quốc gia đủ điều kiện。

Chúng tôi hiểu rồi，Lô dự án thí điểm REIT chào bán công khai cơ sở hạ tầng trong nước đầu tiên rất có thể sẽ được triển khai tại các khu vực được ưu tiên hỗ trợ từ các chính sách nói trên，Nhưng đối với các quận mới cấp quốc gia khác không nằm trong chương trình thí điểm hỗ trợ ưu tiên、Khu phát triển kinh tế m88 vin app công nghệ quốc gia，Bạn cũng có thể bắt đầu dự trữ dự án，Theo dõi m88 vin app tận hưởng chính sách thưởng。

• Ngành đầu tư

• Ưu tiên hỗ trợ: các ngành cơ sở hạ tầng bù đắp những thiếu sót，Bao gồm kho bãi m88 vin app hậu cần、Đường thu phí m88 vin app các phương tiện giao thông khác，Các dự án đô thị như nước, điện m88 vin app sưởi ấm，Xử lý nước thải m88 vin app rác thải đô thị、Dự án xử lý chất thải rắn, chất thải nguy hại m88 vin app kiểm soát ô nhiễm khác。

• Khuyến khích: cơ sở hạ tầng mới như mạng thông tin，m88 vin app các cụm ngành công nghiệp mới nổi mang tính chiến lược quốc gia、Khu công nghiệp công nghệ cao、Các khu công nghiệp nổi bật m88 vin app các dự án thí điểm khác。

• Điều đáng chú ý，Ngoại trừ "Thông báo"，Điều 2 của "Nguyên tắc" nhấn mạnh thêm，Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản cơ sở hạ tầng có thể được đầu tư m88 vin appo cơ sở hạ tầng bao gồm kho bãi m88 vin app hậu cần，Đường thu phí、Phương tiện giao thông như sân bay m88 vin app bến cảng，Các cơ sở của thành phố như nước, điện m88 vin app sưởi ấm，Khu công nghiệp m88 vin app cơ sở hạ tầng khác，m88 vin app loại trừ rõ ràng tài sản dân cư m88 vin app thương mại。

Chúng tôi hiểu rồi，Kho、Giao thông vận tải、Các dự án kiểm soát ô nhiễm m88 vin app đô thị được ưu tiên，Việc hồi sinh tài sản trong cơ sở hạ tầng cũng là điều cấp thiết、Các ngành bù đắp thiếu sót。Chúng tôi cũng lo ngại về việc quốc gia này khuyến khích IDC、5G m88 vin app cơ sở hạ tầng mới khác、Công nghệ cao、Các khu công nghiệp nổi bật nằm trong chương trình thí điểm。Mặc dù khu dân cư m88 vin app thương mại hiện được loại trừ rõ ràng khỏi danh mục cơ sở hạ tầng，Nhưng liệu ranh giới của các khu công nghiệp đặc trưng có thể mở rộng đến văn hóa、Dự án khu công nghiệp văn phòng sáng tạo，Vẫn cần theo dõi thêm。

• Yêu cầu của dự án

• Xóa quyền sở hữu dự án，Việc quản lý đầu tư dự án đã được thực hiện đúng quy định，m88 vin app lập kế hoạch、Đánh giá tác động môi trường, sử dụng đất m88 vin app các thủ tục liên quan khác，Đã được chấp nhận hoàn thành。Vì các dự án đầu tư m88 vin appo cơ sở hạ tầng công cộng REIT cần được cơ quan quản lý phát triển m88 vin app cải cách xem xét, đề xuất m88 vin app trình lên Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc、Đăng ký Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải m88 vin app Thâm Quyến、Điều kiện tiên quyết để xem xét，Chúng tôi hiểu rồi，So với các dự án giống REIT truyền thống，Các quy tắc đưa ra các yêu cầu pháp lý cao hơn về việc tuân thủ quy trình xây dựng các dự án REIT công cộng về cơ sở hạ tầng cũng như tính đầy đủ của các tài liệu xây dựng。

• Các dự án PPP phải tuân thủ các quy định liên quan của chính phủ m88 vin app quản lý vốn xã hội theo luật pháp m88 vin app quy định，Nguồn thu nhập chính là phí người dùng，Không có vấn đề lớn hoặc tranh chấp hợp đồng nào xảy ra。Điều chúng tôi đang chú ý tới là，Ngoài việc tuân thủ các quy tắc liên quan nêu trên về hợp tác giữa chính phủ m88 vin app vốn xã hội，Bản thân các sản phẩm chứng khoán đảm bảo bằng tài sản PPP cũng chịu sự giám sát m88 vin app ràng buộc của các quy tắc chứng khoán hóa tài sản PPP，Ví dụ Bộ Tài chính、Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc、"Thông báo về các vấn đề quy định liên quan đến chứng khoán hóa tài sản của các dự án hợp tác giữa chính phủ m88 vin app tư nhân" m88 vin app Nguyên tắc niêm yết của Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải m88 vin app Thâm Quyến、Nguyên tắc tiết lộ thông tin, v.v.。

• Dự án có mô hình kinh doanh hoàn thiện m88 vin app khả năng hoạt động theo định hướng thị trường，Tiếp tục đã được tạo、Thu nhập m88 vin app dòng tiền ổn định，Lợi tức đầu tư tốt，m88 vin app có khả năng tiếp tục hoạt động、Tiềm năng tăng trưởng tốt。Cần chú ý ở đây，Dự án lẽ ra phải tạo ra dòng tiền，Tức là nó đang thực sự hoạt động。Các dự án đã hoàn thành nghiệm thu nhưng chưa đưa m88 vin appo sử dụng，Không nằm trong phạm vi thí điểm。

• Các nhà quảng bá (chủ sở hữu vốn ban đầu) m88 vin app các công ty vận hành cơ sở hạ tầng có tín dụng tốt、Hệ thống kiểm soát âm thanh nội bộ，Có khả năng tiếp tục hoạt động，Không có hành vi vi phạm pháp luật m88 vin app quy định nghiêm trọng nào trong ba năm qua。Các công ty vận hành cơ sở hạ tầng cũng phải có khả năng quản lý vận hành phong phú。Ngoài việc đề cập đến yêu cầu đối với cổ đông ban đầu cụ thể theo "Quy định về quản lý hoạt động kinh doanh chứng khoán hóa tài sản của công ty con thuộc công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ"，Nó cũng đặc biệt nhấn mạnh đến khả năng hoạt động của các công ty vận hành cơ sở hạ tầng。

5、Quy trình quản lý đối với REIT chào bán ra công chúng trên cơ sở hạ tầng là gì？

Vì các dự án REIT cơ sở hạ tầng liên quan đến cả việc quản lý dự án cơ sở hạ tầng，Tham gia kế hoạch hỗ trợ tài sản đặc biệt、Quỹ đại chúng m88 vin app các công cụ thị trường chứng khoán khác，Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc m88 vin app Ủy ban Cải cách m88 vin app Phát triển Quốc gia cùng chịu trách nhiệm đi đầu trong việc thúc đẩy công tác thí điểm chào bán ra công chúng các REIT cơ sở hạ tầng。Theo "Thông báo" m88 vin app "Hướng dẫn"，Quy trình quản lý cụ thể bao gồm:

• Sở cải cách m88 vin app phát triển tỉnh xem xét m88 vin app đưa ra ý kiến ​​đặc biệt:

Ủy ban cải cách m88 vin app phát triển cấp tỉnh chủ yếu tập trung m88 vin appo việc liệu các dự án có phù hợp với các chiến lược lớn của quốc gia hay không、Chính sách kiểm soát kinh tế vĩ mô、Chính sách công nghiệp、Hệ thống m88 vin app quy định quản lý đầu tư tài sản cố định，m88 vin app đưa ra ý kiến ​​đặc biệt về việc khuyến khích tái sử dụng kinh phí sử dụng m88 vin appo cơ sở hạ tầng để bù đắp những thiếu sót。

• Được Ủy ban Cải cách m88 vin app Phát triển Quốc gia đề xuất:

Ủy ban Cải cách m88 vin app Phát triển Quốc gia dựa trên ý kiến ​​đặc biệt của ủy ban cải cách m88 vin app phát triển cấp tỉnh，Đề xuất các dự án đủ điều kiện cho Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc。

• Đăng ký quỹ công&Thành lập kế hoạch đặc biệt:

Ủy ban điều tiết chứng khoán Trung Quốc、Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải m88 vin app Thâm Quyến tuân thủ luật pháp m88 vin app quy định，m88 vin app tuân theo nguyên tắc định hướng thị trường，Đăng ký thực hiện độc lập、Quy trình xem xét，Tự chủ ra quyết định。Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải m88 vin app Thâm Quyến cũng cần thiết lập hệ thống đánh giá việc phát hành chứng khoán đảm bảo bằng tài sản cơ sở hạ tầng phù hợp với các yêu cầu liên quan đến việc phát hành chứng khoán ra công chúng。

Cũng đáng chú ý，Theo quy định của "Nguyên tắc"，Trạng thái đăng ký của kế hoạch đặc biệt đảm bảo bằng tài sản với Hiệp hội quản lý tài sản Trung Quốc sẽ được sử dụng làm tài liệu đăng ký quỹ công，Người quản lý quỹ đại chúng đã gửi lên Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc。Chúng tôi hiểu rồi，Thành lập kế hoạch cơ sở hạ tầng đặc biệt，Có thể được yêu cầu như một trong những điều kiện tiên quyết để đăng ký quỹ công。

6 Kết luận

Phát hành "Thông báo"，Là một cột mốc quan trọng khác trong quá trình phát triển REIT của Trung Quốc，Nó có ý nghĩa sâu rộng đối với sự phát triển môi trường tài chính m88 vin app đầu tư bất động sản của Trung Quốc cũng như cải thiện thị trường vốn，Mang đến những cơ hội m88 vin app thách thức mới cho ngành m88 vin app thị trường vốn。Với việc liên tiếp đưa ra các quy tắc hỗ trợ liên quan đến REIT cơ sở hạ tầng công cộng，Ở cấp độ kỹ thuật，Thiết kế cấu trúc giao dịch của REITs công cộng có cơ sở hạ tầng、Điều phối mối quan hệ quản trị dự án giữa đại hội cổ đông quỹ đại chúng m88 vin app các tổ chức nghề nghiệp、Bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư đại chúng、Yêu cầu công bố thông tin đối với quỹ đại chúng、Vẫn còn chỗ để thảo luận sâu rộng về một loạt vấn đề như tính đặc thù của các dự án cơ sở hạ tầng。

Là người tham gia chuyên sâu m88 vin appo việc từng bước thiết lập m88 vin app cải tiến hệ thống REIT của Trung Quốc，Haiwen đã đồng hành cùng khách hàng của chúng tôi trong lĩnh vực đầu tư, tài trợ cơ cấu bất động sản m88 vin app kinh doanh thị trường vốn trong nhiều năm，Hoàn thành REIT nội địa đầu tiên (Dự án CITIC Qihang)、CMBS đầu tiên được niêm yết trên sàn giao dịch (Dự án Trung tâm Yintai Bắc Kinh)、Một loạt dự án chứng khoán hóa tài sản bất động sản mang tính đột phá, bao gồm cả REIT hậu cần đầu tiên (Dự án đám mây CITIC Huaxia Suning)，Bắt đầu năm đầu tiên REIT chào bán ra công chúng，Chúng tôi cũng sẽ tiếp tục chú ý m88 vin app tiến hành nghiên cứu chuyên sâu về các vấn đề pháp lý liên quan đến quy trình xúc tiến thí điểm REIT chào bán công khai cơ sở hạ tầng，m88 vin app tiếp tục chia sẻ những quan sát của chúng tôi，Hãy chú ý theo dõi。