2014年4月25Ngày,“Kế hoạch quản lý tài sản đặc biệt của CITIC Qihang”được chính thức thành lập, khởi động việc phát hành m88 vin appc sản phẩm chứng khoán hóa tài sản bất động sản tại Trung Quốc kể từ đó, loại chứng khoán đảm bảo bằng tài sản này (ABS), quy tắc, được gọi trong ngành là“类REIT”đã phát triển ngày càng nhanh chóng ở Trung Quốc m88 vin app được thị trường công nhận rộng rãi.

m88 vin appo ngày 30 tháng 4 năm 2020, Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc m88 vin app Ủy ban Cải cách m88 vin app Phát triển Quốc gia đã cùng ban hành "Thông báo về việc thúc đẩy hoạt động thí điểm của các quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng" ("Thông báo") cùng ngày, Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc đã ban hành "Hướng dẫn chào bán ra công chúng các Quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng (Thử nghiệm)" (Dự thảo lấy ý kiến) ("Hướng dẫn") làm quy tắc hỗ trợ cho Thông báo. Việc ban hành “Thông báo” m88 vin app “Hướng dẫn” đánh dấu sự khởi đầu chính thức của công tác thí điểm “REIT huy động công khai” trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng của nước ta.

Dưới đây, chúng tôi sẽ bắt đầu loạt bài viết về REIT công khai bằng m88 vin appch thảo luận 5 câu hỏi:

1. REIT công khai là gì?

REITs (Quỹ tín thác đầu tư bất động sản) là quỹ ủy thác đầu tư bất động sản huy động vốn từ các nhà đầu tư một cách công khai hoặc không công khai bằng cách phát hành chứng chỉ quyền lợi. Chúng được quản lý, vận hành m88 vin app đầu tư m88 vin appo các dự án bất động sản bởi các tổ chức đầu tư tài chính chuyên nghiệp. sản phẩm phân phối thu nhập đầu tư toàn diện cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ. TRONG:

• Các sản phẩm REITs được phát hành cho các nhà đầu tư đủ điều kiện theo phương thức không công khai, tức là các sản phẩm "gần như REITs" được phát hành dựa trên các quy định về chứng khoán đảm bảo bằng tài sản đang tồn tại rộng rãi trên thị trường nước tôi; m88 vin app Công ty quản lý quỹ" Theo "Quy định về quản lý hoạt động kinh doanh chứng khoán hóa tài sản của công ty", chứng khoán đảm bảo bằng tài sản sẽ được phát hành cho nhà đầu tư đủ điều kiện, số lượng mục tiêu phát hành không vượt quá 200 m88 vin app một lần đăng ký không ít hơn hơn 1 triệu nhân dân tệ mệnh giá hoặc cổ phiếu tương đương.

• Sau khi ban hành "Thông báo" này, có thể phát hành các sản phẩm REIT cho công chúng chưa xác định thông qua các phương tiện công cộng - tức là chào bán REIT ra công chúng. Theo “Thông báo”, công cụ đầu tư mà REIT huy động đại chúng sử dụng là “quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng huy động công khai được thành lập theo quy định của pháp luật” m88 vin app theo quy định của “Luật quỹ đầu tư chứng khoán”, quỹ huy động đại chúng bao gồm huy động vốn từ các đối tượng không xác định, Số tiền tích lũy do các mục tiêu cụ thể huy động vượt quá 200 người m88 vin app các trường hợp khác theo quy định của pháp luật m88 vin app quy định hành chính.

Do đó, theo "Thông báo", có thể phát hành m88 vin appc sản phẩm REIT cho một nhóm công chúng không xác định gồm hơn 200 người. Đây cũng là một trong những đặc điểm cốt lõi giúp phân biệt REIT được chào bán công khai với m88 vin appc sản phẩm REIT trước đó.

2. Làm m88 vin appch nào để triển khai việc chào bán REIT ra công chúng?

Theo quy định của "Luật chứng khoán" của nước tôi, nếu chứng khoán được phát hành cho các đối tượng không xác định hoặc tổng số chứng khoán phát hành cho các đối tượng cụ thể vượt quá 200 người thì đó được coi là chào bán ra công chúng m88 vin app phải báo cáo cơ quan quản lý chứng khoán của Hội đồng Nhà nước hoặc được Hội đồng Nhà nước ủy quyền theo quy định của pháp luật.

Theo "Luật Chứng khoán", các loại chứng khoán được chào bán, giao dịch ra công chúng chủ yếu bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ lưu ký m88 vin app các loại chứng khoán khác được Hội đồng Nhà nước công nhận theo quy định của pháp luật m88 vin app quỹ đầu tư chứng khoán là một loại; chứng khoán đầu tư cụ thể m88 vin appo chứng khoán (đầu tư m88 vin appo chứng khoán có thể Các công cụ đầu tư tài chính bao gồm cổ phiếu niêm yết, trái phiếu m88 vin app các chứng khoán khác m88 vin app các công cụ phái sinh của chúng do Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc quy định), cũng có chức năng phát hành ra công chúng m88 vin app có thể được niêm yết m88 vin app giao dịch theo Luật Chứng khoán.

Trong một thời gian dài, do ABS không có tư cách "chứng khoán" điển hình theo Luật Chứng khoán nên mặt khác, ABS khó có thể chào bán ra công chúng như một phương tiện đầu tư cho các sản phẩm "giống REIT"; , có chức năng chào bán ra công chúng Do hạn chế đầu tư (chỉ bao gồm đầu tư m88 vin appo chứng khoán m88 vin app “hạn chế Double Ten”), quỹ đầu tư chứng khoán không thể đầu tư trực tiếp m88 vin appo các dự án bất động sản làm phương tiện đầu tư cho các sản phẩm REITs.

Để thực hiện việc chào bán REIT ra công chúng trong khuôn khổ Luật Chứng khoán m88 vin app Luật Quỹ đầu tư chứng khoán hiện hành, "Thông báo" đã đi tiên phong trong việc kết hợp giữa quỹ đầu tư chứng khoán m88 vin app ABS, đồng thời thiết lập cơ chế "được quản lý bởi các quỹ đại chúng đủ tiêu chuẩn" Công ty chứng khoán hoặc công ty quản lý quỹ đủ điều kiện sẽ thành lập quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng được huy động công khai theo quy định của pháp luật. Sau khi được đăng ký với Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc, quỹ đó sẽ phải công khai bán cổ phiếu quỹ để gây quỹ m88 vin app mua cùng một thực thể. Lộ trình cấu trúc sản phẩm là “chứng khoán đảm bảo bằng tài sản cơ sở hạ tầng được thiết lập m88 vin app phát hành bởi các nhà quản lý trực thuộc cơ quan kiểm soát quốc tế để hoàn tất việc mua lại cơ sở hạ tầng cơ bản”; không tuân theo Các hạn chế tại Điều 32 (1) m88 vin app (2) của "Các biện pháp vận hành m88 vin app quản lý các quỹ đầu tư chứng khoán chào bán ra công chúng" (tức là "Hạn chế kép") xóa bỏ hệ thống cho sự kết hợp của các quỹ đầu tư chứng khoán được chào bán ra công chúng. trở ngại của quỹ đầu tư chứng khoán m88 vin app ABS.

3. REIT công khai trông như thế nào?

Dựa trên các quy định trong "Thông báo" m88 vin app "Hướng dẫn", cũng như cấu trúc giao dịch giống REIT phổ biến hiện nay trên thị trường, chúng tôi hiểu rằng cấu trúc giao dịch cơ bản của REIT công cộng dự kiến ​​triển khai trong tương lai có thể đại khái như sau (tức là quỹ đại chúng + cấu trúc ABS):

• "Hướng dẫn" quy định rằng các nhà quản lý quỹ đại chúng cơ sở hạ tầng nên thuê chuyên gia tư vấn tài chính để tiến hành thẩm định, phát hành báo cáo tư vấn tài chính m88 vin app cung cấp các dịch vụ tư vấn khác từ cấp quy tắc, đây là quy tắc dành cho quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng m88 vin app ABS trong quá khứ. Một nhân vật hoàn toàn mới.

• Điều 4 của "Thông báo" quy định rằng "các công ty chứng khoán hoặc công ty quản lý quỹ đủ điều kiện đã đạt được trình độ quản lý quỹ đại chúng phải thành lập quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng huy động vốn đại chúng theo quy định của pháp luật m88 vin app sau khi đăng ký với Cơ quan quản lý chứng khoán Trung Quốc Hoa hồng, quỹ chào bán ra công chúng Các quỹ huy động từ cổ phiếu sẽ được mua thông qua việc mua chứng khoán đảm bảo bằng tài sản cơ sở hạ tầng do các nhà quản lý thuộc cùng một cơ quan kiểm soát thực tế thành lập m88 vin app phát hành "Điều 23 của "Hướng dẫn" cũng quy định các quy định tương tự.

• Điều 5 của "Nguyên tắc" quy định rằng "người giám sát quỹ cơ sở hạ tầng m88 vin app người giám sát chứng khoán bảo đảm bằng tài sản cơ sở hạ tầng phải là cùng một người."

• Điều 17 của "Hướng dẫn" quy định "chủ sở hữu vốn ban đầu của các dự án cơ sở hạ tầng phải tham gia phân bổ chiến lược cổ phần quỹ cơ sở hạ tầng m88 vin app tỷ lệ phân bổ chiến lược không được thấp hơn 20% số lượng cổ phiếu quỹ đã bán lần này m88 vin app họ phải nắm giữ quỹ cơ sở hạ tầng. Thời hạn cổ phiếu không được ít hơn 5 năm kể từ ngày niêm yết.”

• Điều 17, 18 m88 vin app 19 của "Nguyên tắc" quy định rằng các nhà đầu tư tổ chức chuyên nghiệp không phải là chủ sở hữu vốn ban đầu có thể tham gia phân bổ chiến lược cổ phiếu quỹ cơ sở hạ tầng. Sau khi trừ đi phần phân bổ cho nhà đầu tư chiến lược, tỷ lệ cổ phiếu quỹ hạ tầng bán offline không thấp hơn 80% số lượng chào bán ra công chúng lần này.

4. Những nội dung nào có thể được thử nghiệm để phát hành REIT công cộng về cơ sở hạ tầng?

Theo quy định của "Thông báo" m88 vin app "Hướng dẫn", các khu vực, ngành m88 vin app dự án sau đây đủ điều kiện để thí điểm phát hành REIT công cộng về cơ sở hạ tầng:

• Khu vực địa lý

• Hỗ trợ ưu tiên: Bắc Kinh-Thiên Tân-Hà Bắc, m88 vin appnh đai kinh tế sông Dương Tử, Khu vực mới Xiongan, Khu vực Vịnh lớn Quảng Đông-Hồng Kông-Macao, Hải Nam, Đồng bằng sông Dương Tử m88 vin app các khu vực trọng điểm khác;

• Hỗ trợ: Các khu vực mới cấp quốc gia m88 vin app các khu phát triển kinh tế m88 vin app công nghệ cấp quốc gia đủ tiêu chuẩn thực hiện các dự án thí điểm.

Chúng tôi hiểu rằng đợt đầu tiên của các dự án thí điểm REIT công cộng về cơ sở hạ tầng trong nước rất có thể sẽ được thực hiện tại các khu vực được ưu tiên hỗ trợ từ các chính sách nói trên. Tuy nhiên, các khu vực mới cấp quốc gia khác m88 vin app các khu phát triển kinh tế m88 vin app công nghệ cấp quốc gia khác. không được bao gồm trong các dự án thí điểm hỗ trợ ưu tiên cũng có thể được bắt đầu dự trữ dự án m88 vin app theo dõi để được hưởng cổ tức chính sách.

• Ngành đầu tư

• Hỗ trợ ưu tiên: các ngành bù đắp những thiếu sót về cơ sở hạ tầng, bao gồm các phương tiện giao thông như kho bãi m88 vin app hậu cần, đường thu phí, các dự án đô thị như nước, điện m88 vin app sưởi ấm, m88 vin app các dự án kiểm soát ô nhiễm như nước thải đô thị m88 vin app xử lý rác thải, chất rắn xử lý chất thải m88 vin app chất thải nguy hại.

• Khuyến khích: các dự án thí điểm về cơ sở hạ tầng mới như mạng thông tin, cũng như các cụm công nghiệp mới nổi chiến lược quốc gia, khu công nghiệp công nghệ cao m88 vin app các khu công nghiệp đặc trưng.

• Điều đáng chú ý là ngoài "Thông báo", Điều 2 của "Hướng dẫn" còn nhấn mạnh rằng cơ sở hạ tầng mà chứng khoán đảm bảo bằng tài sản cơ sở hạ tầng có thể được đầu tư bao gồm kho bãi m88 vin app hậu cần, đường thu phí, sân bay m88 vin app bến cảng m88 vin app các phương tiện giao thông khác, nước, điện m88 vin app sưởi ấm, v.v. Các cơ sở thành phố, khu công nghiệp m88 vin app cơ sở hạ tầng khác cũng như tài sản dân cư m88 vin app thương mại bị loại trừ rõ ràng.

Chúng tôi hiểu rằng các dự án kho bãi, vận tải, quản lý thành phố m88 vin app kiểm soát ô nhiễm đều được ưu tiên. Đây cũng là những ngành thuộc cơ sở hạ tầng hiện đang cấp bách để khôi phục tài sản m88 vin app bù đắp những thiếu sót. Chúng tôi cũng lo ngại rằng nhà nước khuyến khích đưa cơ sở hạ tầng mới, công nghệ cao m88 vin app các khu công nghiệp đặc trưng như IDC m88 vin app 5G m88 vin appo các dự án thí điểm.

• Yêu cầu của dự án

• Quyền sở hữu dự án rõ ràng, việc quản lý đầu tư dự án, quy hoạch, đánh giá tác động môi trường, sử dụng đất và các thủ tục liên quan khác đã được thực hiện theo đúng quy định và đã được nghiệm thu hoàn thành. Vì các dự án đầu tư REIT công cộng về cơ sở hạ tầng cần phải được các cơ quan quản lý phát triển và cải cách xem xét và khuyến nghị như một điều kiện tiên quyết để trình lên m88 vin app để đăng ký và xem xét, chúng tôi hiểu rằng so với các dự án đầu tư REIT truyền thống các dự án, Các quy tắc đặt ra các yêu cầu pháp lý cao hơn về việc tuân thủ quy trình xây dựng các dự án REIT công cộng về cơ sở hạ tầng và tính đầy đủ của các tài liệu xây dựng.

• Các dự án PPP phải tuân thủ các quy định quản lý vốn xã hội m88 vin app chính phủ có liên quan theo luật pháp m88 vin app quy định. Nguồn thu chính là phí người dùng m88 vin app không có vấn đề lớn hoặc tranh chấp hợp đồng nào phát sinh. Chúng tôi muốn lưu ý rằng ngoài việc tuân thủ các quy định liên quan nêu trên về hợp tác giữa chính phủ m88 vin app vốn tư nhân, bản thân các sản phẩm chứng khoán đảm bảo bằng tài sản PPP cũng chịu sự giám sát m88 vin app ràng buộc của các quy tắc chứng khoán hóa tài sản PPP, chẳng hạn như Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc m88 vin app Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc. Thông báo về Quy định các vấn đề liên quan đến Chứng khoán hóa Tài sản của các Dự án Hợp tác Chính phủ-Tư nhân" m88 vin app hướng dẫn niêm yết cũng như hướng dẫn công bố thông tin của Sở Giao dịch Chứng khoán Thượng Hải m88 vin app Thâm Quyến, v.v. .

• Dự án có mô hình kinh doanh trưởng thành m88 vin app khả năng hoạt động theo định hướng thị trường, đã tạo ra thu nhập m88 vin app dòng tiền ổn định m88 vin app bền vững, có lợi tức đầu tư tốt, có khả năng tiếp tục hoạt động m88 vin app tiềm năng tăng trưởng tốt. Điều cần chú ý ở đây là dự án lẽ ra phải tạo ra dòng tiền, tức là nó đã thực sự đi m88 vin appo hoạt động.

• Các nhà sáng lập (chủ sở hữu vốn ban đầu) m88 vin app các công ty vận hành cơ sở hạ tầng có tín dụng ổn định, hệ thống kiểm soát nội bộ hợp lý m88 vin app khả năng tiếp tục hoạt động Không có vi phạm lớn nào về luật pháp m88 vin app quy định trong ba năm qua. Các công ty vận hành cơ sở hạ tầng cũng cần có năng lực quản lý vận hành phong phú.

5. Quy trình quản lý đối với REIT cơ sở hạ tầng công cộng là gì?

Do các dự án REIT cơ sở hạ tầng không chỉ liên quan đến quản lý dự án cơ sở hạ tầng mà còn bao gồm các kế hoạch đặc biệt được hỗ trợ bằng tài sản, quỹ công m88 vin app các công cụ thị trường chứng khoán khác, nên Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc m88 vin app Ủy ban Cải cách m88 vin app Phát triển Quốc gia cùng chịu trách nhiệm chỉ đạo thí điểm công việc cung cấp cơ sở hạ tầng REITs ra công chúng. Theo "Thông báo" m88 vin app "Hướng dẫn", các quy trình quản lý cụ thể bao gồm:

• Sở cải cách m88 vin app phát triển tỉnh xem xét m88 vin app đưa ra ý kiến ​​đặc biệt:

Ủy ban cải cách m88 vin app phát triển cấp tỉnh chủ yếu đưa ra ý kiến ​​đặc biệt về việc liệu dự án có tuân thủ các chiến lược lớn của quốc gia, chính sách kiểm soát vĩ mô, chính sách công nghiệp, quy định m88 vin app hệ thống quản lý đầu tư tài sản cố định hay không, đồng thời khuyến khích sử dụng quỹ tái chế m88 vin appo cơ sở hạ tầng để bù đắp cho những thiếu sót.

• Được Ủy ban Cải cách m88 vin app Phát triển Quốc gia đề xuất:

Ủy ban Cải cách m88 vin app Phát triển Quốc gia đề xuất các dự án đủ điều kiện cho Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc dựa trên ý kiến ​​đặc biệt của ủy ban cải cách m88 vin app phát triển cấp tỉnh.

• Đăng ký quỹ công & lập kế hoạch đặc biệt:

m88 vin app tuân thủ luật pháp và quy định cũng như tuân theo các nguyên tắc thị trường hóa, thực hiện thủ tục đăng ký và xem xét một cách độc lập cũng như đưa ra quyết định một cách độc lập. Các sàn giao dịch chứng khoán Thượng Hải và Thâm Quyến cũng cần thiết lập một hệ thống đánh giá việc phát hành chứng khoán đảm bảo bằng tài sản cơ sở hạ tầng phù hợp với các yêu cầu liên quan đến việc phát hành chứng khoán ra công chúng.

Cũng cần lưu ý rằng theo quy định của "Hướng dẫn", trạng thái đăng ký của kế hoạch đặc biệt đảm bảo bằng tài sản với Hiệp hội quản lý tài sản Trung Quốc sẽ được sử dụng làm tài liệu đăng ký quỹ công, điều này sẽ được người quản lý quỹ đại chúng đệ trình lên Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc. Vì vậy, chúng tôi hiểu rằng việc thiết lập quy hoạch cơ sở hạ tầng đặc biệt có thể là một trong những điều kiện tiên quyết để đăng ký quỹ công.

6. Kết luận

Việc ban hành "Thông báo" là một cột mốc quan trọng khác trong sự phát triển REIT của Trung Quốc. Nó có ý nghĩa sâu rộng đối với sự phát triển môi trường tài chính m88 vin app đầu tư bất động sản của Trung Quốc cũng như việc cải thiện thị trường vốn. m88 vin app cơ hội cho cả ngành m88 vin app thị trường vốn. Với việc liên tục đưa ra các quy tắc hỗ trợ liên quan cho việc chào bán REIT ra công chúng m88 vin appo cơ sở hạ tầng, ở cấp độ kỹ thuật, việc chào bán ra công chúng cơ sở hạ tầng REIT phải giải quyết việc thiết kế cấu trúc giao dịch, sự phối hợp giữa các cuộc họp của cổ đông quỹ đại chúng m88 vin app quản trị dự án của tổ chức chuyên nghiệp. , bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư đại chúng m88 vin app việc chào bán REIT ra công chúng. Ngoài ra còn có chỗ để thảo luận sâu rộng về một loạt vấn đề như yêu cầu công bố thông tin quỹ m88 vin app tính đặc thù của các dự án cơ sở hạ tầng.

Là người tham gia chuyên sâu m88 vin appo việc từng bước thiết lập m88 vin app cải thiện hệ thống REIT của Trung Quốc, Haiwen đã đồng hành cùng khách hàng của chúng tôi trong hoạt động đầu tư, tài trợ cơ cấu bất động sản m88 vin app kinh doanh thị trường vốn trong nhiều năm, hoàn thành các dự án bao gồm cả REIT đầu tiên ở Trung Quốc (Dự án CITIC Qihang), CMBS đầu tiên được niêm yết trên sàn giao dịch (Dự án Trung tâm Yintai Bắc Kinh ), REIT hậu cần đầu tiên (Dự án CITIC China Suning Cloud) m88 vin app một loạt dự án chứng khoán hóa tài sản bất động sản mang tính đột phá Khi năm đầu tiên REIT công bắt đầu, chúng tôi sẽ tiếp tục chú ý m88 vin app tiến hành nghiên cứu chuyên sâu về cơ sở hạ tầng. Vui lòng theo dõi các vấn đề pháp lý liên quan đến quá trình xúc tiến thí điểm của REIT công cộng m88 vin app tiếp tục chia sẻ quan sát của chúng tôi.