Thông báo link vao m881

Từ ngày 1 tháng 3 năm 2024，Thượng Hải bắt đầu thử nghiệm "Thông báo về tăng cường giám sát chung đối với thay đổi vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp liên quan đến việc sử dụng đất công nghiệp tại thành phố này (Thử nghiệm)" (Tài nguyên quy hoạch Thượng Hải [2024] link vao m881) (sau đây gọi là“Thông báo link vao m881”）。Mặc dù quy định này đã thu hút được sự chú ý rộng rãi trên thị trường，Nhưng thực ra đây không phải là hệ thống mới。Phiên bản năm 2020 của "Quy tắc thực hiện việc thúc đẩy sử dụng đất công nghiệp chất lượng cao của Thành phố Thượng Hải" (sau đây gọi là“Văn bản số 351”）[1]Trung Quốc đã đề xuất thành lập“Cơ chế giám sát chung về chuyển nhượng vốn sở hữu liên quan đến đất đai”。Bài viết này cung cấp một số suy nghĩ của chúng tôi về cách hiểu Thông báo 51。

Nền

Thượng Hải đã triển khai quản lý toàn bộ vòng đời đất công nghiệp kể từ năm 2014[2]，Đề xuất khái niệm "quản lý chuyển nhượng"，Tức là hợp đồng chuyển nhượng đất có yêu cầu phải có điều khoản，Phải nêu rõ nếu vi phạm thỏa thuận link vao m88 thay đổi cơ cấu tỷ lệ vốn góp mà không được phép、Cơ cấu vốn cổ phần của công ty dự án link vao m88 các hành vi khác，Phải chịu trách nhiệm nếu vi phạm hợp đồng theo đúng hợp đồng。Những yêu cầu như vậy sau đó được đưa link vao m88o hợp đồng chuyển nhượng đất tiêu chuẩn của Thượng Hải，Các hợp đồng chuyển nhượng đất được ký từ năm 2014 trở đi (trừ những hợp đồng được chuyển sang nền tảng phát triển công viên) về cơ bản có các điều khoản hạn chế chuyển nhượng vốn cổ phần，link vao m88 sẽ được ghi chú link vao m88o cột ghi chú của giấy chứng nhận bất động sản。

Do đó，Đất công nghiệp được bao gồm trong quản lý toàn bộ vòng đời thường bị hạn chế chuyển nhượng vốn cổ phần。Nhưng trên thực tế，Vì những hạn chế này tồn tại trong hợp đồng chuyển nhượng đất，Cục Quản lý Giám sát Thị trường (“Cục giám sát thành phố”) không phải là một bên trong hợp đồng chuyển nhượng đất，Do đó gây khó khăn trong việc thực hiện link vao m88 thực hiện nghĩa vụ hợp đồng này。Nó cũng nằm trong bối cảnh này，Thượng Hải đề xuất cơ chế giám sát chung đối với việc chuyển nhượng vốn cổ phần tại địa phương。

Những diễn biến mới trong Thông báo link vao m881

Vì cơ chế giám sát chung đối với việc chuyển nhượng vốn cổ phần liên quan đến đất đai không phải là một hệ thống mới，Rồi51có những bước phát triển mới ở khía cạnh nào?

Tổng thể，Mục đích của Thông báo link vao m881 là để Chính phủ tăng cường giám sát việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất。

Văn bản số 351 trước đó ủy quyền cho mỗi quận thành lập cơ chế giám sát chung của riêng mình đối với việc chuyển nhượng vốn cổ phần liên quan đến đất đai，Thông báo số 51 nhấn mạnh việc thành lập cơ chế làm việc chung giám sát toàn thành phố，Theo thành phố、Các phòng ban chức năng liên quan của quận phối hợp thực hiện，Cấp thành phố chịu trách nhiệm điều phối link vao m88 giám sát chung，Cấp huyện chịu trách nhiệm triển khai cụ thể。Dự đoán được，Sau thông báo số 51，Việc thực thi liên giám sát sẽ được tăng cường hơn nữa。

Giới thiệu thêm cơ chế xử lý mặc định tại Thông báo số 51。Văn bản số 351 đề cập đến hành vi thay đổi vốn chủ sở hữu mặc định，Đề xuất “xử lý theo đúng hợp đồng”。Hợp đồng chuyển nhượng đất tiêu chuẩn thường chỉ quy định bên chuyển nhượng có quyền lấy lại đất do thay đổi vốn chủ sở hữu do vi phạm hợp đồng，Bồi thường tiền chuyển nhượng đất tương ứng với thời gian còn lại của đất，link vao m88 có thể được bồi thường giá trị còn lại của các công trình trên mặt đất (tuỳ theo hợp đồng chuyển nhượng đất)。Mặc dù hậu quả của việc vi phạm thỏa thuận này là nghiêm trọng，Nhưng khó triển khai trên thực tế。Thông báo số 51 dự định bổ sung thêm các cơ chế giải quyết khác，Bao gồm cả việc ra lệnh khôi phục cơ cấu cổ phần，Đưa link vao m88o danh sách doanh nghiệp không trung thực link vao m88 công khai，Vay tài chính、Hỗ trợ tài chính của chính phủ、Hạn chế về thu link vao m88 quản lý thuế。Vẫn còn phải xem các cơ chế giải quyết mặc định này sẽ được triển khai như thế nào (chẳng hạn như ra lệnh khôi phục cấu trúc vốn cổ phần、Việc triển khai các hệ thống như đưa link vao m88o danh sách doanh nghiệp không đáng tin cậy link vao m88 công bố rộng rãi，Cần dựa trên luật pháp, quy định hoặc thỏa thuận hợp đồng)。Nhưng ít nhất là để tài trợ cho các khoản vay，Thay đổi vốn sở hữu mà không có sự đồng ý của người chuyển nhượng，Nó sẽ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận các khoản vay tài chính của bên nhận chuyển nhượng link vao m88 công ty dự án。

Cũng，Thông báo số 51 cũng đề cập cụ thể，“Doanh nghiệp thường xuyên vỡ nợ do thay đổi vốn chủ sở hữu tại các tỉnh, thành phố khác，Xử lý theo trường hợp vi phạm lòng tin nghiêm trọng”，Có vẻ như việc chuyển nhượng vốn cổ phần gián tiếp cũng được dự định đưa link vao m88o phạm vi xử lý vỡ nợ。Nhưng cần lưu ý，Câu này đề cập đến sự thay đổi vốn chủ sở hữu cấu thành "mặc định"，Do đó, việc chuyển nhượng vốn gián tiếp có bị hạn chế trong hợp đồng chuyển nhượng đất hay không vẫn phụ thuộc link vao m88o việc hay không。Chúng ta có xu hướng suy nghĩ，Điều khoản này không bao gồm việc chuyển tiền gián tiếp trong bất kỳ trường hợp nào thuộc phạm vi giám sát，Vẫn cần thương lượng từng trường hợp cụ thể theo hợp đồng chuyển nhượng đất。

Mặc dù Thông báo số 51 nhằm tăng cường giám sát việc tuân thủ，Nhưng chúng tôi cũng thấy Thông báo số 51 ghi nhận tinh thần hợp đồng link vao m88 giao dịch theo định hướng thị trường。

Về mặt thiết kế hệ thống，Thông báo số 51 quy định rõ vai trò của Cục Giám sát thành phố trong việc nhắc nhở link vao m88 chia sẻ thông tin，link vao m88 vai trò quản lý hiệu suất của người chuyển nhượng。Đặc biệt，Thông báo số 51 quy định rõ，Sau khi Cục Giám sát Thành phố cố gắng hết sức để nhắc nhở các công ty địa phương về trách nhiệm pháp lý của họ khi vi phạm hợp đồng，Nếu doanh nghiệp trong nước tiếp tục nộp đơn đăng ký thay đổi vốn chủ sở hữu mà không có sự đồng ý của bên chuyển nhượng，Cục Giám sát thành phố cần xử lý việc đăng ký thay đổi vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật。Mặc dù thiết kế hệ thống này dường như tạo ra trở ngại cho việc giám sát chung，Không hoàn toàn nhất quán với định hướng tăng cường giám sát，Nhưng trên thực tế nó phản ánh đầy đủ việc các cơ quan nhà nước không can thiệp link vao m88o việc thực hiện hợp đồng dân sự bằng các biện pháp hành chính，Tuân thủ tinh thần hợp đồng，Thực hiện quyền của bên chuyển nhượng trong khuôn khổ quan hệ pháp luật dân sự bình đẳng。

Trong quá trình xin phép người chuyển nhượng，Thông báo số 51 yêu cầu bên chuyển nhượng phải “hiểu link vao m88 xác minh kịp thời lý do thay đổi vốn chủ sở hữu” sau khi nhận được đơn thay đổi vốn chủ sở hữu、Trạng thái hiệu suất cốt truyện、Trạng thái phát triển link vao m88 sử dụng、Có hồ sơ sử dụng đất trái phép, v.v.，Thay đổi vốn chủ sở hữu cho các hoạt động bình thường link vao m88 tuân thủ các yêu cầu truy cập，Xóa ý kiến kịp thời”，Đính kèm là mẫu đồng ý chuyển nhượng của người chuyển nhượng。Từ hai người "trong thời gian"，Điều này cho thấy mục đích ban đầu của việc soạn thảo Thông báo 51 không nhằm cản trở các giao dịch bình thường theo định hướng thị trường。

Phát huy vai trò quyết định của thị trường trong việc phân bổ nguồn lực là một trong những nguyên tắc cơ bản mà Thượng Hải tuân thủ trong việc hồi sinh đất công nghiệp hiện có。Thượng Hải đề xuất，Phải tuân thủ nguyên tắc “cân bằng lợi ích” khi hồi sinh đất công nghiệp hiện có，Tức là "phù hợp với kế hoạch、Dưới tiền đề kiểm soát việc sử dụng link vao m88 ưu tiên phúc lợi công cộng，Phát huy vai trò quyết định của thị trường trong việc phân bổ nguồn lực，Huy động sự nhiệt tình của những người có quyền sử dụng đất ban đầu”[3]。Quy định về tái sử dụng đất kém hiệu quả do Chính quyền Nhân dân tệ thành phố Thượng Hải ban hành năm 2023 một lần nữa nhấn mạnh nguyên tắc "cân bằng lợi ích"[4]。Quy định của Khu mới Phố Đông năm 2024 về nâng cao chất lượng link vao m88 hiệu quả đất công nghiệp hiện có cũng nêu rõ "dẫn đầu thị trường"、“Khẳng định vai trò quyết định của thị trường trong việc phân bổ nguồn lực”[5]。Nói cách khác，Chính phủ công nhận các giao dịch theo định hướng thị trường，link vao m88 tin rằng các giao dịch theo định hướng thị trường có thể giúp tối ưu hóa việc phân bổ nguồn lực，Nó đóng vai trò quan trọng trong việc phục hồi việc sử dụng đất hiện tại。

Đất công nghiệp không nằm trong quản lý trọn đời

Chúng tôi nghĩ rằng,Thông báo số 51 chủ yếu hướng tới đất công nghiệp được quản lý trọn đời，Không nên mở rộng link vao m88 diễn giải để tự động áp dụng cho đất công nghiệp không nằm trong quản lý vòng đời đầy đủ。

Như đã đề cập ở trên，Đối với đất công nghiệp chuyển nhượng trước năm 2014 chưa được quản lý trọn đời，Việc hợp đồng chuyển nhượng đất có hạn chế về thay đổi vốn chủ sở hữu hay không là vấn đề cần thảo luận，Không có phiên bản hợp nhất。Từ nghĩa đen của Thông báo số 51，Việc đồng giám sát bị giới hạn bởi hợp đồng chuyển nhượng đất。Ví dụ: tại Thông báo số 51, Cục Giám sát thành phố đã nhận được đơn đăng ký thay đổi vốn chủ sở hữu của một doanh nghiệp địa phương，Nội dung được nhắc dựa trên "yêu cầu kiểm soát thay đổi vốn chủ sở hữu link vao m88 trách nhiệm pháp lý đối với việc vi phạm hợp đồng trong hợp đồng chuyển nhượng đất liên quan đến doanh nghiệp liên quan đến đất đai"；link vao m88 khi doanh nghiệp trong nước hoàn tất việc đăng ký thay đổi vốn chủ sở hữu mà không có sự đồng ý của bên chuyển nhượng，Các cơ quan chính phủ có liên quan áp dụng "xử lý mặc định"，Ý kiến được hình thành là "chịu trách nhiệm vi phạm hợp đồng theo quy định trong hợp đồng"。Cũng，Là quy định cấp cao hơn của Thông báo số 51，"Một số ý kiến về tăng cường quản lý đất công nghiệp hiện có ở Thượng Hải" (Shanghai Gui [2023] Số 129) (sau đây gọi là "Văn bản số 129”)[6]Trung Quốc cũng đưa link vao m88o cơ chế giám sát chung đối với những thay đổi về công bằng trong phạm vi "tăng cường quản lý toàn bộ vòng đời"，Tạo nên sự khác biệt trong chương với việc quản lý link vao m88 kiểm soát đất đai không nằm trong quản lý toàn bộ vòng đời。Dựa trên sự tham vấn của chúng tôi với Cục Tài nguyên link vao m88 Quy hoạch Thành phố Thượng Hải (cơ quan soạn thảo chính của Thông báo 51)，Cũng xác nhận sự hiểu biết trên của chúng tôi。

Trong thực tế，Kể từ năm 2020，Hệ thống giám sát chung về thay đổi công bằng đã được triển khai ở các mức độ khác nhau ở các quận khác nhau ở Thượng Hải，Nó cũng phân biệt liệu đất liên quan có được đưa link vao m88o quản lý toàn bộ vòng đời hay không。Ví dụ: dựa trên các trường hợp thực tế của chúng tôi，Ở Phố Đông，Nếu đó là hoạt động chuyển nhượng vốn của một doanh nghiệp địa phương được bao gồm trong quản lý toàn bộ vòng đời，Cần sự chấp thuận của hai ủy ban link vao m88 cơ quan；Nếu đó là hoạt động chuyển nhượng vốn của một doanh nghiệp địa phương không nằm trong phạm vi quản lý toàn bộ vòng đời，Không cần sự chấp thuận của hai ủy ban link vao m88 văn phòng，Bạn có thể trực tiếp xử lý việc đăng ký thay đổi vốn sở hữu tại Cục Giám sát Thành phố。

Đối với đất công nghiệp không nằm trong quản lý trọn đời，Chúng tôi hiểu rằng chính phủ chủ yếu điều tiết từ góc độ "sử dụng đất kém hiệu quả"，Luyện tập từng vấn đề một。Theo Văn bản số 129，"Hạn chế nghiêm ngặt việc chuyển nhượng trái phép đất công nghiệp kém hiệu quả vi phạm thỏa thuận" đối với đất công nghiệp kém hiệu quả không nằm trong quản lý trọn đời，Tất cả các cơ quan chính phủ nên “ngăn chặn link vao m88 điều tra việc sử dụng bất hợp pháp link vao m88 bất hợp pháp trong phạm vi thửa đất kém hiệu quả”。Nói cách khác，Nếu đất được chính phủ đưa link vao m88o danh mục sử dụng đất kém hiệu quả，Ngoài hợp đồng chuyển nhượng đất, công cụ quản lý chính của các cơ quan chính phủ đều dựa trên hợp đồng chuyển nhượng đất，Cũng bao gồm các mục đích sử dụng quy hoạch đất đai、Chữa cháy、Bảo vệ môi trường、Tăng cường giám sát dự án từ góc độ thuế link vao m88 các khía cạnh khác。

Tóm tắt，Chúng tôi nghĩ rằng,Nhà đầu tư nên xem xét việc ban hành Thông báo số 51 một cách hợp lý。Thông báo số 51 không có nghĩa là Thượng Hải sẽ thay đổi mô hình quản lý đối xử với đất công nghiệp một cách khác nhau tùy theo việc nó có được đưa link vao m88o quản lý toàn bộ vòng đời hay không，Tăng cường thực thi quyền đồng ý của bên chuyển nhượng không có nghĩa là ngăn cản các giao dịch thị trường thông thường、Phủ định vai trò quan trọng của thị trường trong phân bổ nguồn lực。Tái sinh các dự án hiện có，Nhà đầu tư có thể cân nhắc tìm kiếm sự hợp tác với những nhà quản lý có nguồn lực đầu tư link vao m88 kinh nghiệm hoạt động，Sẽ hữu ích hơn nếu có được sự công nhận của người chuyển nhượng link vao m88 chính quyền lãnh thổ。

[1] Văn bản số 351 quy định: “Thay đổi tỷ lệ góp vốn link vao m88 cơ cấu vốn chủ sở hữu của bên nhận chuyển nhượng đất công nghiệp，Phải được người chuyển nhượng chấp thuận trước。Mỗi huyện nên lập đất、Cơ chế giám sát chung về chuyển nhượng vốn liên quan đến đất đai của các cơ quan giám sát ngành link vao m88 thị trường，Danh sách doanh nghiệp đã ký hợp đồng chuyển nhượng đất công nghiệp，Cung cấp dịch vụ link vao m88 giám sát liên quan đến thay đổi vốn chủ sở hữu。Đối với hoạt động bình thường của doanh nghiệp link vao m88 hành vi thay đổi vốn chủ sở hữu đáp ứng các yêu cầu tiếp cận công nghiệp，Xóa ý kiến kịp thời；Đối với hành vi thay đổi vốn chủ sở hữu mặc định，Vứt bỏ theo đúng hợp đồng。”

[2] Xem "Một số ý kiến về việc cải thiện hơn nữa mức độ sử dụng đất tiết kiệm link vao m88 chuyên sâu ở thành phố này" (Shanghai Fufa [2014] Số 14，Có hiệu lực từ ngày 22 tháng 2 năm 2014) link vao m88 "Một số quy định về tăng cường quản lý chuyển nhượng đất công nghiệp tại đô thị này (Thử nghiệm)" (Văn phòng Chính phủ Thượng Hải [2014] Số 26，Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 4 năm 2014，Có hiệu lực đến ngày 31 tháng 3 năm 2016)。Đất công nghiệp bao gồm đất công nghiệp、Đất nghiên cứu khoa học, đất cất giữ。

[3] Xem "Các biện pháp thực hiện để phục hồi đất công nghiệp hiện có ở thành phố này" (Văn phòng chính phủ Thượng Hải [2016] Số 22)。

[4]Xem "Một số ý kiến về việc thúc đẩy toàn diện việc sử dụng tài nguyên đất chất lượng cao ở thành phố này" (Shanghai Fugui (2023) Số 12)。

[5]Xem "Quy tắc thực hiện khu vực mới Phố Đông nhằm thúc đẩy tăng cường chất lượng link vao m88 hiệu quả của đất công nghiệp hiện có" (Dự thảo lấy ý kiến)。

[6] "Một số ý kiến về tăng cường quản lý đất công nghiệp hiện có ở Thượng Hải" (Shanghai Gui [2023] Số 129)，Ban hành ngày 14 tháng 4 năm 2023。Văn bản số 129 là quy định cấp trên của Thông báo link vao m881。

Thông tin tác giả

Ye Taoye

Mua bán link vao m88 sáp nhập, thành lập quỹ, bất động sản

Diêm Bá

Sáp nhập link vao m88 mua lại，Tài sản kém hiệu quả link vao m88 nợ khó đòi，Đầu tư vốn cổ phần tư nhân，Bất động sản，Cố vấn pháp lý lâu năm

Phân tích các quy định mới về đồng giám sát thay đổi vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp liên quan đến địa phương ở Thượng Hải

Thông tin tác giả